武蔵野市関前の一戸建てCM

実際に現地をご確認していただく前に↓こちらをご確認いただくことによりイメージがしやすいとおもいます・・・

 

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土地注意点⑤

土地の売主様が知らぬ間に『建築条件付売地』として売り出す業者も・・・

すぐに売れれば問題ありませんが、『建築条件付売地』とすることにより売れなくなることも・・・

土地だったら購入したいのに『建築条件付売地』は検討しないという購入者が圧倒的に多いことを知ってください。 販売業者の利益のために自分の土地価格を下げることになりかねません・・・

いくら売主様が気にいっている建築会社でも、土地を購入して建物を自分で建てたい人は、予算も違えば、気にいっている建築会社も違います。

ローコストで検討している人、自然素材で検討している人、ロッジ風で検討している人など様々です。 『建築条件』の有無により販売価格に影響が出ることを覚えておいてください。

 

では・・・

 

 

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土地注意点④

東南(南西)角地だから高く売れる?

確かに角地は多くの人が欲しいと思う土地ですが、高く売れるとは限りません・・・

むしろ建物のことを考えるとマイナスということもあります。 少しだけマイナスポイントを・・・

・信号機がある交差点

・横断歩道がある

・ゴミの集積場がある

・道路の傾斜方向

・交通量が多い

・土地の面積が小さい

などの場合です。

 

では、また・・・

 

 

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土地注意点③

道路について

道路は私道・公道だけではなく建築基準法上のどの道路に当てはまるのかで判断します。

土地の価格は、道路に接している間口と道路幅員により決まります。 建築確認を取得するためには4m以上の道路に間口が2m以上接していなければなりません(2m以下でも取得できる場合もあります)・・・

私道で路上駐車が多かったり、電柱が土地の真ん中あたりの道路にあったり、道路が狭くて車がすれ違いできなかったりする場合は、価格に反映されることを前提にお考えください。

 

   

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土地注意点②

地盤によるトラブル

売主様は地盤のことは知りません・・・

もし事前に地盤のことが不安だったら簡易な地盤調査をすることにより、買主様も安心していただけると思います。 もちろん建築する建物によって地盤補強が必要になることもありますが、おおよその調査結果が分かっていると建物建築時の予算が組みやすいです。

調査をしないで予備費として建物代金に計上することになると、多めに予算組みをすることになりますので、値引幅も大きくなってしまうかもしれません・・・

↓この程度の調査は5万円前後です。

Dscn2836 Dscn2838

 

販売経費として見込んでおくとよいでしょう!

 

  

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土地注意点①

土地を売買するときには2種類の方法があります。

公簿(登記簿)売買とは、登記されている面積で売買契約を行うことです。

一方、実測売買とは、土地の測量を行い実測面積に基づいて売買代金の精算を行う売買契約のことをいいます。 事前に1平方メートルあたりの単価を決めておき、誤差があった場合に精算を行います。

実測を行うことを条件で契約しても土地面積の増減により精算を行わない場合は、公簿(登記簿)売買です。

 

いずれにしても測量だけは行うことにより後々のトラブル防止になります。

 

  

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売却 or 購入どっちが先?

よくいただくご質問です!

自己資金がある場合は購入を先にしてもいいと思いますが、万が一のことを考えて当初想定した価格で売れないなどのリスクを回避するためにも、売却を先行することが望ましいですね。

 

売却した代金を買い替え先の購入資金に充当する場合は、一時的に仮住まいをしてでも売却を先行するほうがいいと思います。

理由は、売却金額によって予算が変動するからです。 仮に当初売り出し金額より販売価格が500万円も安くなった場合は、購入できる物件価格を下げるか月々のローン返済金額をUPするしかありません・・・

 

買い替えをする場合は、自分たちの家計を再度見直し無理のない範囲ですすめてください。

 

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マイキャッスル三鷹下連雀

11月にご契約いただきましたマイキャッスル三鷹下連雀のお引き渡しが、昨日無事終了しました!

売主様・買主様とも当社からすぐお近くにお住まいですので、お引き渡し後も近所でお会いすることと思います。

当初、このマンションは某大手不動産会社が専属媒介を締結していましたが、理由があって当社と2社で一般媒介で販売活動をしました!

結局、2週間程度で当社でご契約を締結することができました・・・

 

最終的に、売主様、買主様双方に喜んでいただけたと思います。

 

販売を依頼しているけどなかなか見学者がこない・・・

媒介契約を締結してから値下げ交渉ばかりされて・・・

見学者が来るけどなかなか決まらない・・・

など、売却に関して知りたいことがある方、不動産の売却の件で悩んでいる方、まずは無料セミナーを確認してください。

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売れない理由-③

情報公開!

 

情報公開していない物件は売れる確率が、グ~ンと下がります。 情報公開していないわけではなく、レインズなどに登録しているけど、他の不動産会社に紹介していない物件も、情報公開していないに等しいと言えます・・・

私の経験上、このパターンが一番多いですね!

情報公開しないデメリットは、他の不動産会社から紹介のお客様が、値引き交渉なしで契約が成立する可能性があるのに、自社のお客様のみで無理やり契約に結び付けようとすると、どうしても値引きが前提になりがちです。

結局、本来の希望金額からどんどん値下して売ることになる確率が高くなります。

売却中のお客様は、ご自身の物件がきちんと情報公開(他の不動産会社にも)されているのか確認する事を忘れずに!! 

方法は簡単です。 

1.ネットなどで物件が複数の業者から掲載されているか?

2.見学にくるのは媒介を依頼している業者だけ?

まずは、この2点をチェックしてください。

 

では、また・・・

 

遠方の方には売却のためのコンサルも行います。資料請求はこちらからお願いします。(2.ご売却の相談/ ご要望欄に『売却コンサル希望』と書き込んでください)

 

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売れない理由-②

『当社の物件は全て広告掲載不可です!』

↑ 某大手不動産会社のお言葉です。

 

広告掲載に関して当社は、基本的にフルオープンですが売主様のご都合により一部制限する事もあります。 でも、全て不可はないでしょう・・・

理由は、こちらからご確認ください。

 

でも、情報公開しているだけいいかもしれません・・・

 

 

では、また・・・

 

 

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